Zadustojnebydleni | pan Pěčonka s nájemníky bojuje o předkupní právo

Pan Pěčonka, nájemce Galanterie v domě Horní nám. 63, a nájemníci bojují s magistrátem o předkupní právo

Odbor kontroly Magistrátu města Opavy se vyjádřil k podání pana Pěčonky ve věci "Petice pro zachování Galanterky Pod Hláskou a zachování předkupního práva nájemníků", ve kterém se společně s paní Janou Hrčkovou, bytem Horní náměstí č. 63, Opava obrátil na Magistrát.

Píší mu, že se obrátil na Zastupitelstvo města Opavy a Magistrát města Opavy s tím, že ve věci výběru nejvhodnějšího zájemce Móda Nicole s. r. o. o koupi nemovitostí byly rozhodnutím zastupitelstva porušeny základní zadávací podmínky.

Níže v textu můžete vidět celé znění dopisu, k němuž vyjádří své stanovikso zastupitelstvo, jehož zasedání se koná 17.2.09.

Je důležité zmínit, že v Podmínkách prodeje domu Horního náměstí 63, kteréžto podmínky pro prodej tohoto domu stanovil a vypracoval sám Magistrát, se doslova uvádí:

Zajemce bere na vědomí, že dle platných ,,Zásad převodu a nabytí nemovitostí" mají současní nájemci předmětných nemovitostí přednostní právo odkupu těchto nemovitostí, a to za předpokladu dorovnání nejvyšší nabídnuté kupní ceny a splnění ostatních podmínek spojených s prodejem.

V dopise si to kupodivu Magistrát vykládá tak, že předkupní právo znamená, že se nabídka současných nájemců stává rovnocenou s nabídkou subjektu vybraného (Móda Nicole s. r. o. Nikol Hadamcziková).

To je zajímavý výklad, že?

V dopise Magistrátu se píše:

tímto ovšem (nájemce, nájemník) ještě nemá zaručené předkupní právo (tedy právo na to, aby s ním jakmile institut dorovnání uplatní, byla uzavřena přednostně kupní smlouva), nýbrž jeho nabídka se stává rovnocennou nabídce subjektu vybraného a je na zastupitelstvu, aby rozhodlo, s kterým ze subjektů, tj. zda s nájemcem nebo tím, kdo byl vybrán obálkovou metodou, město kupní smlouvu nakonec uzavře.

Zde je text celého dopisu:

Vyjádření k petici

Vážený pane,

k Vašemu podání ve věci "Petice pro zachování Galanterky Pod Hláskou a zachování předkupního práva nájemníků", ve kterém se společně s paní Janou Hrčkovou, bytem Horní náměstí č. 63, Opava obracíte na Zastupitelstvo města Opavy a Magistrát města Opavy s tím, že ve věci výběru nejvhodnějšího zájemce Móda Nicole s. r. o. o koupi nemovitostí byly rozhodnutím zastupitelstva porušeny základní zadávací podmínky, Vám sdělujeme následující:

Usnesením č.195/10 ZM 08 pod písm. g) a h) ze dne 19.2.2008  Zastupitelstvo Statutárního města Opavy schválilo záměr prodeje  nemovitostí na Horním náměstí č. 62 a č. 63. Na základě toho Rada Statutárního města Opava svým usnesením 1172/27 MRM 08 ze dne 14.5.2008 schválila formu výběru nejvhodnějšího zájemce obálkovou metodou a následně usnesením 1272/35 RM 08 pod. písm. b) ze dne 1.7.2008 schválila upravené podmínky výběrového řízení č. 008/08 na jejich prodej. Na to svým usnesením 1403/33 MRM 08 ze dne 9.9.2008 schválila pořadí zájemců v provedeném výběrovém řízení s tím, že prvním v pořadí se stala obchodní společnost Móda Nicole s. r. o., Holasická 1154/2 Opava. Dne 11.9.2008 bylo vyhotoveno oznámení o nejvyšší nabídnuté kupní ceně ve výši 14.000.000, Kč, jímž byli nájemci předmětných nemovitostí zároveň vyzváni k dorovnání nejvyšší nabídnuté kupní ceny, jakož i složení kauce na ni, ve výši 2.750.000,- Kč, což měli písemně oznámit na přiloženém formuláři nejpozději do 30 dnů ode dne doručení tohoto oznámení.

Dne 6.10.2008 byla Statutárnímu městu Opava doručena řádná Vaše nabídka k dorovnání nejvyšší nabídnuté kupní ceny s potvrzením o úhradě kauce ze svého účtu na účet Statutárního města Opava. Dne 27.10.2008 učinila stejnou nabídku i nájemkyně paní Jana Hrčková. Obě nabídky byly předložené společně s nabídkou Móda Nicol s. r.o. (jako prvního v pořadí z výběrového řízení) Radě Statutárního města Opavy, která usnesením 1521/42 RM ze dne 4.11.2008 vzala na vědomí informaci o výběrovém řízení a uložila prvnímu náměstkovi primátora předložit na zasedání Zastupitelstva Statutárního města Opava materiál k prodeji předmětných nemovitostí. Zastupitelstvu Statutárního města Opavy byla přeložena nabídka z výběrového řízení, jakož i  nabídky nájemců vzniklé jejich dorovnáním a toto svým usnesením 297/16 ZM 08 z 10.11.2008 rozhodlo o uzavření kupní smlouvy, jejímž předmětem má být právě prodej shora uvedených nemovitostí, se společností  Móda Nicole, s. r .o.

           

Dne 21.11.2008 byla na prodej předmětných nemovitostí uzavřena kupní smlouva mezi Statutárním městem Opava, jako prodávajícím a společností Móda Nicole s. r.o., jako kupujícím. Jelikož tato smlouva byla napadena  žalobou o určení její neplatnosti podanou u Okresního soudu v Opavě dne 18.11.2008, bylo řízení ve věci návrhu na vklad této smlouvy ze strany Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Opava, přerušeno.

Prodej nemovitostí z majetku obce podléhá zákonu o obcích (obecní zřízení), dále jen OZř, kde konkrétně ustanovení § 39 odst. 1 OZř stanoví podmínky ohledně záměru prodat majetek obce a  ustanovení § 85 písm. a)  OZř  vyhrazuje tuto pravomoc výlučně zastupitelstvu. Přesto tento zákon nestanoví bližší kritéria pro prodej nemovitého majetku obce. Tyto si v případě Statutárního města Opavy stanovilo jeho zastupitelstvo.

           

Zastupitelstvo Statutárního města Opavy svým usnesením 226/11 ZM 08 ze dne 15.4.2008 schválilo Zásady převodu a nabytí nemovitostí s účinnosti od 16.4.2008 (dále jen Zásady). Článek 6  Zásad upravuje výběr nejvhodnějšího kandidáta obálkovou metodou. Pro daný případ je rozhodným zejména odstavec  8 a 11 čl. 6 zásad.

Dle článku 6 odst. 8 Zásad hlavním kritériem pro výběr zájemce je nabízená kupní cena. Minimální nabídkovou kupní cenu při výběrovém řízení stanovuje rada města při rozhodování o záměru prodeje. Tato minimální kupní cena se nestanovuje v případě vyhlášení zjednodušeného řízení. Při výběrovém řízení mohou být dalšími kritérii využití nemovitostí po převodu vlastnictví, termín provedení platby apod.

V případě, že právnická nebo fyzická osoba má v době zveřejnění nejvyšší nabídnuté kupní ceny k převáděné nemovitosti nebo její části či bytovému nebo nebytovému prostoru v ní umístěnému platně uzavřenou nájemní smlouvu (dále jen nájemce), může nájemce do  30 dnů od doručení dopisu s oznámením nejvyšší nabídnuté kupní ceny  písemně sdělit pronajímateli, že předmětnou nemovitost za tuto (nejvyšší nabídnutou) kupní cenu  koupí bez toho, že by se nájemce musel účastnit výběrového nebo zjednodušeného řízení. Pokud právo nájmu k převáděné nemovitosti bude svědčit více nájemcům (skupině nájemců), i tito nájemci mohou pronajímateli sdělit za výše uvedených podmínek, že předmětnou nemovitost koupí. Pokud zájem projeví více nájemců (skupina nájemců), pak jim bude nemovitost v případě schválení prodeje převedena do spoluvlastnictví. Pokud prodávající nestanoví jinak, nebo nebude-li dohodnuto jinak, budou podíly kupujících na nemovitosti stejné.

Stanoví-li tak rada města, vztahuje se povinnost zaplatit kauci, příp. předat bankovní záruku, také na nájemce, kteří využijí svého výše uvedeného práva sdělit městu, že předmětnou nemovitost koupí za nejvyšší nabídnutou kupní cenu. Rada města je oprávněna stanovit rovněž podmínky nakládání s kaucí, včetně možnosti připadnutí kauce ve stanovených případech městu.

Nemovitost bude převedena za předpokladu schválení zastupitelstvem.

Dle čl. 6 odst. 1 zásad, jako nejvhodnější zájemce se při výběru zájemce stává osoba, o jejímž návrhu rozhodlo zastupitelstvo města, jako o nejvhodnějším k uzavření kupní smlouvy.

Nájemce má tedy na základě těchto ustanovení právo učinit rozhodnutí, zda se zúčastní  výběrového řízení formou obálkové metody a navíc má těmito zásadami zajištěno právo tzv. dorovnání, tedy aniž by se musel výběru obálkovou metodou zúčastnit, oznámí mu Statutární město Opava vždy výsledek výběrového řízení, nabídnutou kupní cenu  a umožní mu učinit vlastní nabídku institutem tzv. dorovnání, podle něhož je oprávněn za složení kauce (je-li tato požadována) navrhnout Statutárnímu městu Opava, coby vlastníkovi, že za převáděnou nemovitost nabízí stejnou kupní cenu, jako subjekt vybraný formou obálkové metody. Tímto ovšem ještě nemá zaručené předkupní právo (tedy právo na to, aby s ním jakmile institut dorovnání uplatní, byla uzavřena přednostně kupní smlouva), nýbrž jeho nabídka se stává rovnocennou nabídce subjektu vybraného a je na zastupitelstvu, aby rozhodlo, s kterým ze subjektů, tj. zda s nájemcem nebo tím, kdo byl vybrán obálkovou metodou, město kupní smlouvu nakonec uzavře.

Dle § 1 odst. 1 zákona č. 85/1990 Sb., o právu petičním, v platném znění,  má každý právo obracet se na státní orgány ve věcech veřejného nebo jiného společného zájmu, které patří do působnosti těchto orgánů. Dle odstavce třetího stejného ustanovení, peticí nesmí být zasahováno do nezávislosti soudu.

Z obsahu petice samotné není zřejmé v čem konkrétně mělo dojít k porušení základních zadávacích podmínek výběrového řízení a zásad. V této souvislosti konstatujeme, že z obsahu spisu žádné porušení zadávacích podmínek a ani zásad nevyplývá.          

Pokud se jedná o námitku přednostního předkupního práva, uvádíme, že tato ve znění článku  6 odst. 8 a 11 zásad neobstojí, neboť se jedná o mylnou interpretaci. Taková interpretace odporuje i dikci ustanovení § 85 a) OZř, neboť jednoznačně postaveným předkupním právem se závazkem města uzavřít smlouvu za splnění jeho podmínek by se obcházelo právo výslovně vyhrazené k rozhodnutí zastupitelstva, které by v takovém případě plnilo pouze funkci ověřovatele splnění podmínek takovéhoto předkupního práva.  

Z textu petice je patrné, že zde nejde ani tak o zájem veřejný, či jiný obdobný společný zájem, ale spíše o právní postavení stávajících nájemců po změně vlastníka dotčených nemovitostí. Jelikož Statutární město Opava nemůže vystupovat jako podnikatel zajišťující prodej galanterie a obdobného zboží, není v jeho pravomoci přímo zajistit prodej takového zboží pod Hláskou, a také není oprávněno přikazovat jiným subjektům, aby tento druh prodeje zajišťovaly. Navíc v dané věci došlo již k podpisu kupní smlouvy s tím, že její účinky ještě nenastaly, jelikož smlouva byla napadená žalobou u soudu.

S pozdravem

Ing. Josef Hranec

vedoucí odboru kontroly

Magistrátu města Opavy

____________________________________________________________________________________

informace pro členy ZMO